Lägre hyror med högra kvalitet
Av Att bygga bostäder med högre kvalitet kan ge lägre hyror. Det visar forskning från Boinstitutet och Centrum för Boendets Arkitektur (CBA) vid Chalmers, som studerat investeringskalkyler anpassade för att möjliggöra hållbart bostadsbyggande.
Tricket för att förena kvalitet med lägre hyror är att hållbarheten beaktas i kalkylen. Kalkylen behöver även anpassas efter företagets egna villkor samt projektets unika och lokala förutsättningar. Det menar Antti Kurvinen, gästforskare vid CBA Chalmers, från Tammerfors Universitet i Finland, och författare till rapporten Lönsamhetskalkyl för hållbart bostadsbyggande.
Används exempelvis ett material som beräknas hålla i hundra år kan kostnaden fördelas över en längre tidperiod än den standardiserade avskrivningstiden på femtio år. Högre kvalitet i materialvalen kan också sänka underhållskostnaderna. Därutöver väcker en bra produkt med hög kvalitet mer intresse på marknaden. Tas detta med vid beräkning av kalkylen kan företaget erbjuda en lägre hyra och ändå generera ett positivt kassaflöde över tid, menar Antti Kurvinen.
– Kunskapen i ekonomi och investeringskalkyler behöver bli bättre bland dem som utvecklar bostäder. Förhoppningsvis kan den här rapporten bidra till det och samtidigt styra bostadsdebatten mot de ämnen som är väsentliga, säger Antti Kurvinen.
Statistiken som presenteras i rapporten visar att byggkostnader inte är den underliggande anledningen till höga bostadspriser, vilket ibland felaktigt lyfts fram i debatten som en huvudorsak.
– Ett mer rimligt resonemang är att en hög efterfrågan och ett litet utbud på bostäder har resulterat i ökade bostadspriser, säger Antti Kurvinen
Forskningen, som finansierats av Boinstitutet och CBA, syftar till att öka kunskapen om metoder för hållbara lönsamhetskalkyler i nyproduktion, med Viskaforshems projekt i Pumpkällehagen som fallstudie.
– Med den här forskningen ville vi undersöka om det går att bygga attraktiva och hållbara bostäder med kvalitet, för alla plånböcker, säger Moa Andersson, verksamhetsledare, Boinstitutet.
I Viskafors utanför Borås byggde 2010 det allmännyttiga Viskaforshem 18 hyresrätter i form av passivhus i trä på 109 kvadratmeter. Nyproduktionshyran låg vid färdigställandet en tredjedel lägre än vad den blivit om man tillämpat en konventionell kalkylmodell.
Idag ligger kallhyran på omkring 11 000 kr per månad. För att pressa hyrorna har Viskaforshem vägt in de långsiktiga ekonomiska fördelarna av att bygga med hållbara material som kräver mindre underhåll. Viskaforshem har även anpassat avkastningsmåttet till sina egna förutsättningar, istället för att använda marknadens avkastningskrav.
– Om man föreställer sig att man skulle kalkylera med ett avkastningskrav på minst 5 procent i ett vanligt fall i ett mer perifert läge, så skulle en välmotiverad sänkning från 5 till 3 procent resultera i att cirka en tredjedel lägre hyra faller ut från kalkylen, säger forskaren Antti Kurvinen.
Kalkylexemplet illustrerar hur stor genomslagskraft avkastningsmåttet har i kalkyler, inte bara bra för plånboken, även för klimatet, menar Ola Nylander, professor i Byggnadsdesign, vid Chalmers och föreståndare för CBA (Centrum för Boendets arkitektur), där forskningen bedrivits.
– Att bygga med högre kvalitet och hållbarhet leder till en högre initialkostnad, men till en lägre driftskostnad över tid. Förutom lägre driftskostnad kan hållbara, kvalitativa material också skrivas av på längre tid än de standardiserade 50 åren, en avskrivningstid som hör samman med idéer från 1960-talet om att ett hus ska stå i 50 år innan det är dags att riva och bygga ett nytt hus, säger Ola Nylander, professor i arkitektur, Chalmers.
